연말·연초서울 주택공급로드맵 &보유세 체감통합 가이드
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연말·연초 서울 주택공급 로드맵 & 보유세 체감 통합 가이드
시장 이야기를 들을 때마다 한 가지가 아쉬웠다. 공급과 세금이 따로 노는 듯했다. 실제 의사결정에서는 둘을 동시에 본다. 그래서 나는 공급 일정, 공시가격·보유세 체감, TCO(총소유비용)를 한 화면에 얹었다.
이 글은 정책 해설서가 아니라, 독자가 직접 적용할 체크리스트와 표, 그리고 사례 모음이다.
1. 서울 주택공급 아웃룩과 핵심 체크포인트 공급계획 시장심리
공급은 숫자보다 타이밍이 크다. 입주가 몰리는 구간은 매물과 전세가 동시에 흔들린다. 반대로 착공 전 단계는 기대만 크게 만든다. 나는 일정표를 놓고 입주 피크±6~12개월을 분기점으로 본다.
핵심 요약
- 입주 물량 러시: 전세 매물 증대→스프레드 변화
- 거시 변수: 금리 방향성이 TCO를 흔든다
- 제도: 공시가격 운용과 보유세 체계는 체감을 바꾼다
실무 시사점
- 숫자보다 달력이 먼저: 전입·매도·잔금일
- 정책 뉴스는 구체치가 나올 때까지 시뮬레이션
- 입주 피크 근처에는 단기 리스크 버퍼를 확보
2. 보유 유형별 보유세 체감 시나리오 1주택 일시적 2주택
똑같은 시세라도 체감은 다르다. 나는 상담에서 먼저 보유 형태를 구분한다. 아래 표는 가상의 예시다. 계산식은 단순화했고, 변수의 위치를 감각화하기 위한 도구다.
| 유형 | 시세(예) | 공시 반영률(예) | 연 보유세 체감 | 체크 포인트 |
|---|---|---|---|---|
| 1주택(실거주) | 12억 | ~69% | 완화 | 공정시장가액비율, 공제 |
| 일시적 2주택 | 12억+9억 | ~69% | 기간 한정↑ | 매도·전입 기한 |
| 다주택 | 9억×2 | ~69% | 민감 | 과세표준, 세율 구조 |
2-1. 단기 민감도(공시가격 ±10%)
- 반영률이 같아도 과표 구간에 따라 체감은 달라진다.
- 공정시장가액비율·공제의 적용 여부가 결과의 탄성을 키운다.
2-2. 현금흐름 TCO 관점
세금만 보지 않는다. 이자·보험·관리와 함께 합산해야 총소유비용이 보인다. 체감 보유세가 낮아도 이자 상승이 총합을 뒤집는 경우가 있다.
3. 공시가격·현실화율·공정시장가액비율 민감도 반영률 체감
최근 몇 년, 현실화율 운용은 체감 완화에 기여했다. 하지만 지역 편차가 크다. 나는 같은 84㎡를 들고 자치구별 비교표를 만들게 한다. 데이터는 개인 보유 자료나 공공 열람 정보를 활용한다.
| 지역 | 시세(예) | 반영률(예) | 체감 | 코멘트 |
|---|---|---|---|---|
| A구 | 13억 | ~69% | 중간 | 변동성 낮음 |
| B구 | 13억 | ~66% | 낮음 | 반영률 보수적 |
| C구 | 13억 | ~72% | 높음 | 고가 주택 비중↑ |
4. 3기 신도시: 전세·매매·보유 TCO 비교 입주일정 스프레드
입주 본격화 구간 전후로 스프레드가 다시 열린다. 이때 전세 거주와 매수 보유의 TCO를 같은 기간으로 맞춰 비교한다.
| 옵션 | 보유세 | 이자/전세자금 | 기타비용 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 전세 거주 | 0 | 보증금 기회비용 | 이사/중개 | 합계 A |
| 매수 보유 | 보유세 | 이자 | 관리/보험 | 합계 B |
5. 재개발·재건축 물량 사이클과 리스크 관리 사업속도 초과이익
프로젝트는 외생 변수에 민감하다. 공사비, 금리, 분양가 규제가 동시다발로 바뀌면 속도가 흐트러진다. 투자든 실거주든 캘린더 중심으로 리스크를 나눈다.
- 단계별 관문: 안전진단 → 조합 → 사업시행 → 관리처분 → 착공 → 입주
- 입주 러시: 공실·전세가격의 탄력성, 잔금 대응력
- 분양가 규제·금리: 수요 흡수력에 직접 영향
6. 갈아타기 타임라인 & 실무 체크리스트 일시적 2주택 전입/매도
- 전입·매도 마감 기한 역산(달력 블록)
- 보유세·취득세·중개/이사·수선비를 합한 TCO 작성
- 입주 피크와 겹치면 임시 거주·이사 분할 등 대안 검토
- 자금 스프레드시트로 잔금·대출·상환 스케줄 동기화
7. 케이스 스터디: 국내·해외·역사적 사례 4건 사례학습
7-1. 국내 A구 84㎡ 실수요 1주택
입주 피크에 전세가 약해지자 매수로 선회. 보유세는 낮아졌지만 이자 상승으로 TCO가 비슷해졌다. 반년 뒤 금리 하향 기대가 현실화되자 TCO가 뒤늦게 유리해졌다.
7-2. 국내 B구 일시적 2주택 갈아타기
전입·매도 기한을 2주 남기고 조정. 이사 분할과 임시 거주로 기한을 맞췄다. 비용은 늘었지만 과태료·가산세 리스크를 피했다.
7-3. 해외 대도시 C: 대규모 입주와 스프레드
준공 물량이 쏟아진 해, 전세 격에 해당하는 임대료가 눌리며 매수 유인이 줄었다. 인프라 확충 이후 재평가가 이루어졌다.
7-4. 역사적 D: 금리 급등기 재건축 속도 저하
자금비용 상승과 분양가 통제로 착공이 늦어졌다. 기대와 달리 공급이 늦게 시장에 반영되면서 체감이 지연됐다.
8. 최근 3년 데이터 포인트 & 한 줄 인터뷰 트렌드
숫자로 보는 변화
- 입주 물량은 지역 편차가 크다(자치구별 편중).
- 현실화율 운용 변화가 체감 완화에 기여.
- 전세-매매 스프레드는 금리·입주에 반응.
한 줄 인터뷰
- 실수요자: “세금보다 이사 타이밍이 더 어려웠다.”
- 시행·시공: “공사비와 분양가 규제가 속도를 갈랐다.”
- 중개: “입주 피크에 매물의 질이 갈린다.”
※ 수치·사례는 설명을 위한 정성 요약. 실제 판단은 본인 데이터로 재검증 필요.
9. 초보 실수 Top10 & 빠른 교정법 체크리스트
- 세금만 보고 결정한다 → TCO 표로 재정렬
- 일정을 뒤늦게 잡는다 → 역산표 만들기
- 입주 피크를 가볍게 본다 → 공실·전세탄력성 고려
- 반영률·공제를 혼동 → 변수별 위치 파악
- 단지 비교를 시세만 → 현금흐름 포함
- 대출 만기 분산 실패 → 만기 사다리 설계
- 이사비·중개비 누락 → 비용 항목 체크
- 임시거주 대안 부재 → 기간 단축 방안 준비
- 뉴스만 의존 → 계약서 일정 우선
- 한 번의 계산 → 민감도 ±10% 3회전
10. 미니 계산 템플릿: 보유세·TCO 가이드라인 간이 모델
아래 표는 손계산 가이드를 위한 자리표시자다. 실제 세액은 과세표준·세율·공정시장가액비율·공제·지방교육세 등으로 달라진다.
| 항목 | 기호 | 설명 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 공시가격 | P | 시세×반영률 | 지역별 편차 있음 |
| 공정시장가액비율 | α | 과표 산출에 적용 | 운용 변경에 민감 |
| 세율 | τ | 과표 구간별 | 누진 구조 |
| 공제 | D | 1주택 등 적용 | 요건 확인 |
| 연 보유세 | T | ≈ f(P,α,τ,D) | 간이 모델 |
| 이자비용 | I | 잔액×금리 | 변동·고정 |
| 기타 | G | 관리/보험/이사 | 누락 주의 |
| 총소유비용 | TCO | T+I+G | 의사결정 기준 |
11. 자주 묻는 질문(FAQ) FAQ
Q1. 공시가격 현실화율 운용이 체감 보유세에 주는 영향은?
단기 체감은 완화되지만, 지역·가격대별 편차가 크다. 동일 면적이라도 반영률이 다르면 체감이 달라진다.
Q2. 3기 신도시 입주 전에 전세/매수 중 무엇이 유리한가?
입주 피크±6~12개월 구간에서 전세-매매 스프레드와 금리·이동비용을 합산한 TCO로 판단한다.
Q3. 일시적 2주택 기간 세부담을 줄이는 실무 팁은?
전입·매도 기한을 역산하고, 임시 거주·이사 분할 등으로 기간을 단축한다. 달력을 기준으로 계약 일정을 정렬한다.
12. 공식 사이트 바로가기(버튼) 공공
부록 A. 용어 미니 사전 Glossary
- 공시가격: 과세 등 공적 목적을 위한 가격. 시세와 다를 수 있다.
- 현실화율: 시세 대비 공시가격 반영률.
- 공정시장가액비율: 과세표준 산출에 쓰이는 비율.
- TCO: 세금·이자·보험·관리·이사비까지 포함한 총소유비용.
- 스프레드: 전세와 매매의 가격 간격.
부록 B. 체크리스트 한 장 요약 Printable
- 입주 피크 달 확인(±6~12개월)
- 전입·매도 기한 역산(일시적 2주택)
- 보유세·이자·이사비 포함 TCO
- 반영률·공제·세율 구조 재확인
- 임시 거주·분할 이사 대안
유의사항. 본문 표·수치는 이해를 위한 단순 예시다. 실제 세액은 과세표준·세율·공정시장가액비율·공제·지방교육세·지역별 운용 등에 따라 달라진다. 각자의 계약·달력·현금흐름을 기준으로 재계산하길 권한다.
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