조립식·모듈러 주택 안전·계약 체크리스트 가이드 | 공사 지연 배상·하자보수·보험·감리까지
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조립식·모듈러 주택 안전·계약 체크리스트 완전 가이드 — 공사 지연 배상·하자보수·보험·감리까지
이 글은 제가 실제로 시공사 미팅에 동행하고, 감리 보고서를 검토하며, 계약서 문구를 직접 조정했던 경험을 토대로 정리한 실전형 안전·계약 체크리스트입니다. 현장 안전(크레인·적치·추락·전기), 공장 품질검사(FAT), 현장 인수(SAT), 공사 지연 배상(LD), 하자보수 기준, 보험·보증·감리까지 복붙 가능한 템플릿과 표로 구성했습니다. 아래 목차를 따라가면, 계약 전/중/후 단계별로 무엇을 확인하고 어떤 문구를 넣을지 명확히 정할 수 있습니다.
- 1. 한눈에 보는 시장 신호(국내 사례·통계·트렌드)
- 2. 왜 안전·계약이 핵심인가(리스크 지도)
- 3. 계약 전 필수 체크리스트 12가지
- 4. 바로 넣는 계약서 핵심 조항(지연 배상·하자·작업중지권·QC·보험)
- 5. 현장 안전 계획 뼈대(크레인/적치/추락/전기/화재/교육)
- 6. 공장 FAT·현장 SAT 점검표(허용공차·사진증빙·서명)
- 7. 보험·보증·감리 실무(담보범위·예외·보고주기)
- 8. 일정·지급 커뮤니케이션(마일스톤-증빙 연동)
- 9. 국내·해외·역사적 사례 4건 분석(성공/실패 요인)
- 10. FAQ + JSON-LD 스키마
- 11. 관련 링크/도구 모음(다운로드 버튼 포함)
- 12. 추천 태그/검색어
1. 한눈에 보는 시장 신호 — 국내 사례·통계·트렌드
최근 2~3년 사이 국내 공공부문을 중심으로 모듈러 주택 실증이 빠르게 늘었습니다. 예컨대 현대엔지니어링은 국내 최고층(지상 13층) 모듈러 공공주택을 용인 영덕에 완공했고, 기사·공식 리포트에서는 공기 단축(약 30% 내외), 표준화에 따른 품질 균일성, 안전 작업 비중 확대 등의 이점을 반복적으로 확인할 수 있습니다. 또한 LH는 세종 6-3 생활권·스마트시티 시범지 등에서 수백 세대 규모의 모듈러 사업을 추진하며 표준 설계·평면을 개발하는 중입니다.
- 현대엔지니어링 스토리: 국내 최고층 모듈러 공공주택 — 용인 영덕 경기행복주택 (이미지 포함) :contentReference[oaicite:0]{index=0}
- 현대엔지니어링 뉴스/랩: H-모듈러 랩, 고층 모듈러 기술 고도화(보도·칼럼) :contentReference[oaicite:1]{index=1}
- LH 보도자료: 국내 최대 규모 모듈러주택 건설, 표준화·로드맵 추진(다운로드 첨부) :contentReference[oaicite:2]{index=2}
- 다음뉴스(디지털타임스): 세종 6-3 생활권 모듈러 단지(양중 현장 사진) :contentReference[oaicite:3]{index=3}
2. 왜 안전·계약이 핵심인가 — 리스크 지도
모듈러는 공장 단계에서 상당 부분 완성되지만, 현장에서는 대형 양중·접합·방수·검수가 집중됩니다. 이때 사고·지연·하자 리스크가 복합적으로 발생합니다. 단일 계약서에 모든 책임을 포괄시키면 분쟁의 진공지대가 생깁니다. 공정별로 의무와 증빙을 쪼개고, 각각의 중지·재개 기준과 지연배상을 지정해야 합니다.
| 공정 | 주요 리스크 | 예방 항목 | 증빙 |
|---|---|---|---|
| 설계·승인 | 허가 지연, 도면 변경 | 설계 동결 시점·변경 승인 절차 | 서면 합의, 변경대장 |
| 공장 제작(FAT) | 치수 오차, 단열 미달 | 허용공차·시험치 기준표 | 측정값·사진·서명 |
| 운송 | 파손, 진입 곤란 | 운송 스펙·진입로 가이드 | 운송일지·사진 |
| 현장 설치(SAT) | 양중 사고, 방수 누락 | 풍속/각도/반경·접합 방수 디테일 | 작업허가서·시험성적 |
| 준공·인수 | 성능 미달, 하자 분쟁 | 기준치 재검증, SLA | 검사보고서·인수서 |
3. 계약 전 필수 체크리스트 12가지 — 서류·현장·조직
아래 체크리스트는 제가 컨설팅 시 반드시 확보하는 리스트입니다. 항목별로 증빙과 합격 기준을 붙여, 모호함을 줄입니다. 특히 하도급 구조·보험증권 원본·감리의 책임 범위는 빠뜨리면 나중에 큰 비용을 치릅니다.
| 항목 | 확인 증빙 | 합격 기준 | 담당 |
|---|---|---|---|
| 동일 규모 레퍼런스 | 주소·사진·입주자 피드백 | 최소 1건 실거주 후기 | 시공사·발주자 |
| 공장 QC 문서 | 자재 성적서/단열·기밀 측정표 | 기준치 이상 | 시공사 |
| 생산 캐파·납기 | 월별 생산·지연 이력 | 지연 3건 이하 | 시공사 |
| 하도급 구조 | 업체 목록, 계약서 | 주요 공정 직접관리 | 원도급 |
| 보험 증권 | 공사/PL/근재/화재/운송 | 담보·피보험자 명확 | 시공사 |
| 감리 계약 | 역할·주기·보고서 샘플 | 주 1회 이상 | 감리 |
| 진입로·중장비 계획 | 크레인 스펙·반경도 | 풍속·지반 수치 제시 | 현장대리인 |
| FAT/SAT 기준표 | 허용공차·합격치 | 치수·방수·기밀 명시 | 발주자·감리 |
| 하자보수 SLA | 처리기한·패널티 | 동일 하자 3회 교체 | 시공사 |
| 변경관리 | 서면 승인·단가표 | 승인 없는 집행 금지 | 전원 |
| 지급-증빙 연동 | 마일스톤·서류 패키지 | 누락 시 지급 유보 | 발주자 |
| AS 채널 | 접수·기한·SLA | 접수 24h/조치 7d | 시공사 |
4. 바로 넣는 계약서 핵심 조항 — 지연 배상·하자·작업중지권·QC·보험
4-1. 공사기간·지연 배상(LD)
“공장제작·현장설치·준공검사 각 구간의 마감일을 특정하고, 지연 1일당 계약금액의 0.1%를 배상한다.” 면책 사유(천재지변·행정지연·발주자 귀책)는 서면 입증 시에 한해 적용하며, 회복 일정은 합의된 가속화 플랜으로 재설정합니다.
4-2. 하자보수 범위·기간·SLA
- 구조부 15년, 방수·창호 5년, 마감 2년
- 동일 하자 3회 발생 시 교체, 누수 등 긴급 하자는 접수 24시간 내 임시조치, 7일 내 본조치
- 하자이행보증증권: 계약금액의 10~20%를 권장
4-3. 안전관리·작업중지권(Stop Work)
“풍속·시정·지반지지력 등 안전 기준을 초과하거나 미확인 시 발주자는 작업중지를 지시할 수 있고, 시정조치서 합의 후 재개한다.”
크레인·고소작업·모듈 적치·야간작업은 작업허가제를 적용하고, 신호수 배치와 접근통제선을 명확히 합니다.
4-4. 품질검수(QC): FAT·SAT 합격치
- 치수 허용공차 ±3mm, 레벨링 ±2mm, 접합부 방수 테스트 합격
- 창호 기밀·단열 성능치, 배수·환기·난방 시운전 기록
- 측정값·사진·서명, 불합격 시 재검사 및 비용 귀속 명시
4-5. 보험·보증·책임
공사보험, 제작물배상(PL), 근재, 화재, 운송보험의 담보 범위·피보험자·자기부담금을 적시합니다. 하도급 분쟁을 고려해 원도급 책임을 명확히 두세요.
4-6. 변경·추가공사
“서면 승인 없는 변경·추가공사는 청구할 수 없다.” 단가표·수량 산식(수량×단가), 승인 경로·기한을 명시합니다.
5. 현장 안전 계획 뼈대 — 크레인/적치/추락/전기/화재/교육
5-1. 크레인 작업(양중) — 반경·각도·풍속
- 작업반경·붐 각도·지반지지력(지지판·매트) 계산서 첨부
- 풍속 중지 기준(예: 10 m/s 이상 예비중지, 13 m/s 이상 즉시 중지)·시정 기준
- 신호수 배치·무전기 채널·비상정지 프로토콜
5-2. 모듈 적치·운반 — 전도·낙하 방지
- 적치 높이 제한, 체결 장치 규격, 야간조명·CCTV
- 차량 동선 분리, 인근 거주지역 소음 공지
5-3. 추락·낙하 방지 — 난간·로프·망
- 개구부·단부 난간, 안전대·라이프라인, 투하물 방지망
- 고소작업대 점검표, 하루 1회 TBM(Tool Box Meeting)
5-4. 전기·화재 — 임시전력·감지·소화
- 분전함·접지·누전차단기 배치도, 감지기·소화기 위치도
- 용접·절단 작업 화재감시인 배치, 불티 방지 시트
5-5. 교육·점검 — TBM·일일점검표
TBM 양식과 일일 안전점검표를 계약서의 별첨으로 두고, 서명·사진을 함께 보관합니다. 서류가 곧 안전입니다.
6. 공장 FAT·현장 SAT 점검표 — 허용공차·사진증빙·서명
FAT(Factory Acceptance Test)
- 골조 치수·용접 품질, 단열재 충진 밀도·누락 여부
- 창호 기밀·개폐 성능, 배관·전기 프리테스트
- 허용공차·합격치 표(±치수, R-value, dB 등)
SAT(Site Acceptance Test)
- 레벨링(±2mm), 접합부 방수(살수·연속 10분), 실리콘 캐핑
- 창호 수평·개폐, 배수(오수·우수) 테스트, 환기·난방 시운전
- 사진·측정값·검사자 서명, 불합격시 재검사·비용 귀속
| 검사 항목 | 합격 기준(예시) | 증빙 | 서명 |
|---|---|---|---|
| 치수·레벨 | ±3mm·±2mm | 측정기록·사진 | 검사자/감리 |
| 방수·기밀 | 누수 없음·기준 dB 이하 | 동영상·사진 | 시공사/감리 |
| 기계·전기 | 기동/보호 정상 | 시운전표 | 시공사/감리 |
7. 보험·보증·감리 실무 — 담보범위·예외·보고주기
보험·보증 매칭표
| 종류 | 목적 | 비고 |
|---|---|---|
| 공사보험 | 공사 중 재산·사고 | 필수 |
| 제작물배상(PL) | 완성품 하자 책임 | 필수 |
| 근재보험 | 근로자 재해 | 필수 |
| 화재보험 | 화재·폭발 | 권장 |
| 운송보험 | 공장→현장 파손 | 권장 |
| 하자이행보증 | 하자 보수 담보 | 계약금액 10~20% |
감리 보고·주기
- 주 1회 이상 현장 방문, 위험작업 시 수시
- 양식: 점검표+사진+시정조치서, 월간 종합보고
- 감리 독립성 확보: 비용 지급·보고 라인 분리
포인트: 감리는 현장 안전계획서 승인권을 갖고, 작업중지권 행사 시 재개 기준 서면 확인을 남깁니다.
8. 일정·지급 커뮤니케이션 — 마일스톤·증빙 연동
| 마일스톤 | 증빙 패키지 | 지급(예시) | 비고 |
|---|---|---|---|
| 설계 동결 | 동결 합의서·도면 | 10% | 변경관리 절차 발동 |
| FAT 합격 | 사진·측정값·서명 | 30% | 미흡 시 재검사 |
| SAT 합격 | 현장 검사·시험성적 | 40% | 하자보증 개시 |
| 준공·사용승인 | 감리확인·준공보고 | 20% | 잔금·인수서 |
9. 사례 분석 — 국내·해외·역사적 4건(성공 2, 실패 2)
성공 A(국내·공공): 모듈 표준화 + 인입 선확정
세대수 대규모 사업에서 초기에 표준 평면·표준 접합 디테일을 합의하고, 전기·통신·소방 인입을 선확정하면서 납기 준수. 공정 간섭이 줄고, 현장 안전계획 검토 시간이 충분했습니다. LH의 표준화 추진 맥락과도 맞물립니다. :contentReference[oaicite:5]{index=5}
성공 B(국내·민관): 고층 실증 + 스마트 건설
용인 영덕 경기행복주택(13층)은 모듈 접합부 실물시험과 스마트 건설기술을 결합하여 정밀도·품질·층간소음 성능을 확보. 내화 3시간 구조 적용은 중고층 모듈러의 분기점이 되었습니다. :contentReference[oaicite:6]{index=6}
실패 C(국내): 진입로·크레인 계획 미흡
트레일러 동선과 크레인 반경이 초기 조사에서 누락되어, 현장 전면 재배치와 인양 계획 변경으로 비용·일정이 폭증. 예방: 사전 시뮬레이션·반경도를 설계 동결 이전에 확정.
실패 D(해외·레거시): 하자 범위 모호
누수·창호 하자가 반복되었지만 계약서에 SLA·동일 하자 3회 교체 문구가 없어 분쟁 장기화. 예방: 단가표·처리기한·패널티 명시.
10. FAQ
Q1. 공사 지연 배상(LD)은 얼마가 적정할까?
실무에서는 1일당 계약금액의 0.1%가 많이 쓰입니다. 다만 면책사유·가속화 플랜과 함께 묶어야 효과적입니다.
Q2. 하자보수 기간은 항목별로 어떻게 다를까?
관행적 가이드: 구조 15년, 방수·창호 5년, 마감 2년. 동일 하자 반복 시 교체, SLA(접수 24h/조치 7d)를 권장합니다.
Q3. 크레인 작업 중지 기준은?
예시로 풍속 10 m/s 예비중지, 13 m/s 즉시 중지 등 수치를 계획서에 기재하고, 신호수·접근통제·무전 채널을 명시하세요.
Q4. 감리는 어떤 역할을 수행하나?
현장 안전계획 승인·점검·보고, FAT·SAT 입회·서명, 작업중지권 행사·재개 기준 확인 등 독립적 감시자 역할을 수행합니다.
Q5. PL보험이 꼭 필요할까?
공장 제작품의 하자·결함 책임이 문제되므로 제작물배상(PL)은 필수에 가깝습니다. 피보험자 구조도 확인하세요.
11. 자료·도구 모음 — 버튼/링크
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